Кадастровая стоимость земли может быть установлена значительно выше рыночной, что сказывается на величине земельного налога. В таком случае собственник может добиваться, чтобы кадастровую стоимость установили в размере рыночной. Или оспаривать кадастровую стоимость объекта, если при ее определении были использованы недостоверные сведения. В любом случае собственнику первым делом надо решить, готов ли он ввязаться в непростую процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Окончание. Начало в № 16, 2015
Если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических или юридических лиц, то эти результаты могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее комиссия) или в арбитражном суде (ст. 24.19 ФЗ от 29.07.1998 № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”).
Для оспаривания кадастровой стоимости физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, могут обращаться: 1) в арбитражный суд; 2) в комиссию по рассмотрению споров или суд общей юрисдикции. А юридические лица могут обращаться: 1) в арбитражный суд; 2) в комиссию, и только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его за один месяц, можно обращаться в суд общей юрисдикции.
Комиссия по рассмотрению споров или суд
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости регулируется ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998 № 135, в частности - ст. 24.18 этого закона.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 4.05.2012 № 263. В субъектах Федерации комиссии создаются региональными управлениями Росреестра.
В состав комиссии входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта Федерации, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков.
В комиссию можно обращаться не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае - до момента определения новой кадастровой стоимости.
Если кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30%, к заявлению обязательно прилагается экспертное заключение отчета об определении рыночной стоимости. Отсутствие такого заключения приведет к отказу комиссии в удовлетворении требований заявителя. Для обращения в комиссию к заявлению нужно приложить, в том числе, отчет о рыночной оценке земельного участка.
Для обращения в суд (арбитражный суд) необходимо составить исковое заявление и также приложить отчет о рыночной оценке земельного участка. При оспаривании кадастровой стоимости ответчиком в суде будет выступать соответствующий филиал ФГБУ “Федеральная кадастровая палата Росреестра”.
В исковом заявлении могут содержаться по крайней мере две просьбы:
- установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме, определенной отчетом;
- обязать ФГБУ “ФКП Росреестра” внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
Однако для положительного решения вопроса этого недостаточно: после того как отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости будет составлен, необходимо произвести экспертизу отчета оценщика. Если этого не сделать, то суд вправе самостоятельно или по запросу ответчика назначить повторную экспертизу для получения положительного заключения. Это не только приведет к удорожанию процесса, но и сильно его затянет.
Допустим, собственник считает, что кадастровая стоимость, установленная в целях налогообложения, превышает рыночную стоимость земельного участка, и решил оспорить результаты определения кадастровой стоимости. При этом важно, чтобы рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена именно на ту дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Это требование подтверждается постановлениями Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11.
Статья 24.18 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998 № 135 предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на ту же дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Ситуация осложняется тем, что акт определения кадастровой стоимости земельного участка, имеющего кадастровый номер, на практике не составляется, то есть его негде взять. И значение приобретает дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка. Именно и исключительно на эту дату должен быть составлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. В противном случае это будет основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Но как узнать дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка? Эта дата не содержится в открытом доступе, и узнать ее можно через адвокатский запрос или запрос суда, а также иного официального органа.
В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.06.2011 № 913/11 указано, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием, чтобы обязать орган кадастрового учета внести такую стоимость в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. При этом пересмотр кадастровой стоимости за период, предшествующий рассмотрению спора, невозможен.
Таким образом, новая кадастровая стоимость будет исчисляться с момента вступления в силу судебного акта. Соответственно с этой даты собственник будет уплачивать налоги исходя из новой кадастровой стоимости, а за весь предыдущий период - исходя из предыдущей кадастровой стоимости.