Ипотека сейчас не выгодна ни банкам, ни гражданам. Кабинет министров разработал 27 законопроектов по этой тематике, которые сразу попали в распоряжение редакции. По мнению экспертов “Солидарности”, несмотря на расчеты правительства, ситуация лишь слегка улучшится, но предложенные меры явно недостаточны, чтобы квартира “в рассрочку” стала доступной для основной части населения.

КОМУ С ИПОТЕКОЙ ЖИТЬ ХОРОШО

С введением в действие нового Жилищного кодекса рассчитывать на социальную жилплощадь смогут только лица с доходом на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума, то есть те, кто живет за гранью нищеты. Основная же масса людей, которые хотят, но не могут обзавестись жильем, в разряд льготников теперь не попадает. Надежда остается лишь на ипотеку. Только кто ее может сейчас себе позволить?

Доля ипотечных сделок в Москве, переживающей строительный бум, не превышает 5%. Нынешние условия ипотеки принуждают заемщика предъявить в банке 30% от стоимости квартиры, которую он хочет купить. Получается, что по московским ценам такая доля в среднем составит около 30 тысяч долларов. Многие банковские аналитики говорят, что в нынешнем виде ипотека рассчитана на более чем состоятельных людей, которым просто жаль вытаскивать собственные средства из оборота: проценты, получаемые ими с оборота, больше тех, что надо заплатить банку за пользование кредитом.

Сейчас банки выдают кредиты максимум на 15 лет. А этого недостаточно, поскольку сумма ежемесячного платежа составит 400 - 500 долларов даже по кредиту в 25 - 30 тысяч долларов. Между тем в США получить кредит на квартиру может практически каждый. Там не требуется вносить треть от ее стоимости. А срок кредита может быть и 30 лет. Получается, что там даже молодые семьи могут позволить себе приличное жилье. Во многом поэтому на каждого американца приходится около 70 кв. метров жилья.

Банкирам невыгодно выдавать “длинные” кредиты. Выходит, правительство должно экономическим или административным способом стимулировать кредиторов. Например, ввести налоговые льготы на ипотечные операции. Центробанк может установить нормативы, по которым банки будут обязаны выдавать часть своих средств в виде долгосрочных кредитов.

Многие банкиры хотят убедиться в законности доходов своих клиентов и требуют о том справку. При этом и банки, и заемщики, и госорганы прекрасно знают, что чем выше зарплата, тем чаще она выдается в конвертах. Никто не удивляется, что человек с официальными доходами ниже прожиточного минимума ездит на лето отдыхать в Италию, по городу передвигается на новой иномарке и хочет квартиру только в престижном районе, с видом на парк, в доме с охраняемой парковкой. Однако кредиторы не могут себе позволить выдать такому человеку кредит. В случае чего в законном порядке получить с него что-то будет практически невозможно. Машина куплена по доверенности и записана на тещу, дача - на двоюродного брата. Так живет немалая часть россиян. Несколькими обсуждениями в правительстве и парочкой законопроектов всех их из тени не вывести.

По ипотеке нельзя купить новостройку. Все новые квартиры продаются по инвестиционным договорам, а право собственности по ним оформляют спустя год-два после заселения. Договоры инвестирования не предусматривают реальной ответственности фирмы-продавца квартиры перед покупателем: как и принято - все на доверии. В таких условиях продавец спокойно может присвоить деньги покупателя и оставить его без квартиры. А значит, банк не сможет взять ее в качестве залога за пропавший кредит. Так что сейчас ипотечные кредиты выдаются только на покупку “вторичного” жилья, а цены на этом рынке на 20 - 25% выше, чем на новостройки. Получается, что с учетом банковских процентов заемщик вынужден переплачивать до половины первоначальной стоимости жилья. Законодателям необходимо ужесточить контроль над продавцами новостроек и урегулировать вопрос с присвоением права собственности на квартиры.

Многих потенциальных клиентов заботит вопрос, смогут ли они на протяжении более чем десятка лет выплачивать каждый месяц по 400 - 500 долларов. Пока банки определяют в своем договоре, насколько нужно просрочить выплату, чтобы лишиться жилья. В законе об ипотеке такая норма не предусмотрена. Но обстоятельства бывают разными. Неплохо было предусмотреть в законе об ипотеке условие, по которому заемщик может задержать выплату хотя бы на полгода, естественно, при наличии определенных штрафных санкций.

Сейчас ипотечные кредиты довольно-таки дороги: 15 - 17% годовых в рублях, около 11% - в валюте. Между тем стоимость жилищных кредитов сильно завышена. По мнению наблюдателей, банки друг другу ссужают средства по ставкам в 4 - 5% годовых. Но главное, что мешает нормальному развитию ипотеки, - это непредсказуемость рынка жилья. По данным главы Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева, себестоимость квадратного метра жилья поднялась за 2003 год на 16%, а цена - на 26%. Разница же - на совести жилищных монополистов и спекулянтов. Даже в таком крупном городе, как Москва, рынок недвижимости фактически монополизирован тремя-четырьмя застройщиками. Если отпустить вожжи, спрос на жилье увеличится в двое, говорит чиновник, а цены взлетят еще выше. Сможет ли правительство противостоять этим монополиям - вопрос. Министры уже подготовили законопроекты по ипотеке и в скором времени запустят их Госдуму.

МИЛЛИОН ДЛЯ КАЖДОГО

Выяснилось, что правительство берет на себя обязательство возмещать нанесенный ущерб всем гражданам, лишившимся законного права собственности на жилые помещения. Сюда относятся и погорельцы, и жертвы квартирных мошенников. Само возмещение будет в пределах одного миллиона рублей. Правда, заплатит родина только за нанесенный ущерб, а не за упущенную выгоду. Такие поправки подготовили к Гражданскому кодексу в Белом доме. Чтобы получить возмещение, надо лишиться права собственности без собственного на то умысла и без вины в форме “грубой неосторожности”.
При грубой неосторожности нарушаются обычные, очевидные всем требования. Например, очевидно, что надо сравнить данные продавца квартиры и данные владельца на свидетельстве о собственности. Важно и то, зарегистрирована ли сделка. Если сведений о ней нет в государственном информационном банке, то о возмещении можно забыть. Тем не менее эта мера должна придать хоть какую-то уверенность будущим новоселам.

Кстати, если гражданин добросовестно приобрел жилье (то есть не подозревал, что покупает у неправомочного лица. - А.Б.) и зарегистрировал его в надлежащем порядке, то оспорить его право на жилище никто не сможет. Таким образом, правительство пытается защитить граждан от мошенников, продающих юридически “нечистые” квартиры, а затем законным образом отсуживающие их назад. Если парламент и президент согласятся с этим предложением, то обыватель сможет расслабиться после госрегистрации сделки, а не трястись в ожидании того, что в квартиру заявится прописанный там, но “забытый” при оформлении договора двоюродный племянник продавца. Мало того, в проекте предполагается, что после госрегистрации сделки право пользования квартирой бывшего владельца и всех членов его семьи автоматически должно прекращаться.

ЗАСТРОЙЩИКОВ “ПОСТРОЯТ”

По законопроекту “Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан”, фирмы, привлекающие средства для строительства жилых домов, должны будут выполнять определенные законом финансовые нормативы (например, иметь заданное соотношение пассивов и активов, ограничение на виды деятельности). Похожая система финансовых показателей действует сейчас в банковском деле. Возможно, такая система наведет наконец порядок с инвестиционными договорами, по которым пока никто ни за что не отвечает, кроме покупателя, обязанного вовремя перечислить требуемую сумму.
Жилищно-накопительным организациям придется проводить у себя ежегодную аудиторскую проверку и страховать свою ответственность перед вкладчиками. А обыватель сможет уступить или заложить свои права на еще не построенное жилище. А еще граждане, вложившие деньги в строительство, смогут получить доступ к результатам аудиторской проверки, ко всей проектной, уставной и финансовой информации. Помимо прочего планируется, что все отношения, связанные с привлечением средств для строительства многоквартирных домов, будут регулироваться потребительским законодательством.

Кстати, сама процедура оформления ипотечной сделки станет дешевле и проще. По действующему Закону “Об ипотеке”, участники должны заверять свой договор не только в государственном органе, но и у нотариуса. Между тем размер вознаграждения за эту формальность составляет 1,5% от суммы сделки. Правительство предлагает отменить это правило и сделать нотариальное заверение ипотечных сделок на жилье добровольным. В итоге сделка может стать дешевле для покупателя квартиры.

Забота правительства о будущих новоселах этим не заканчивается. Министры пошли даже на налоговые льготы. В Белом доме подготовлены изменения к главе НК о налоге с доходов физических лиц. Сейчас предусмотрены налоговые вычеты с доходов при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков. И если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, имущественный вычет не может превышать миллиона рублей. Поправки предусматривают право регионов самостоятельно увеличить размер этого вычета. В настоящее время за его получением надо обращаться в налоговые органы с письменным запросом. В будущем можно будет получить такой вычет, написав простое заявление своему работодателю, который и рассчитывает подоходный налог для своих работников.

КРЕДИТ ПРИДЕТСЯ ВОЗВРАЩАТЬ

Застройщики тоже внакладе не останутся. Согласно поправкам, они получат полное освобождение от НДС на операции по реализации жилья и земельных участков. А значит, смогут снизить цены на строящееся жилье, вопрос - захотят ли. Банкам тоже перепало. По действующему Гражданско-процессуальному кодексу никто не может обратить взыскание на жилье, если оно у владельца единственно пригодное для проживания. Предлагается исключить из этого правила жилье, полученное по ипотечному договору. Кроме того, по Закону “Об ипотеке”, суды могли отказывать банкам в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если должник не выплачивает сумму, явно несоразмерную величине кредита. Получалось, что если гражданин выплачивал 80% стоимости квартиры, а потом попросту прекращал возвращать долги. Выходит, гражданину надо будет сто раз подумать, перед тем как брать ипотечный кредит. Иначе его могут лишить квартиры, стоит ему только замешкать с выплатой. Зато проценты с кредита должны стать меньше, ведь риск невозврата снижается.

С высокими процентными ставками по ипотеке министры решили бороться, заставив заемщиков страховать выполнение своих обязательств перед банками. Логика тут не совсем понятна. В конце концов, вся затея с ипотекой задумана для того, чтобы обеспечить жильем не банкиров, а население страны. Тут же получается, что заемщик будет платить низкий процент банку, а выгоду будет съедать совершенно не нужная для обывателя страховка.

Правительство не ответило на вопрос, почему банки должны всерьез заинтересоваться выдачей ипотечных кредитов. В пакете законопроектов никаких налоговых льгот для длинных кредитов не предусматривается. Нет мер, выводящих доходы из тени, да, наверно, и быть их не может. Эти законы не помогут справиться с коррумпированностью чиновников и со строительными монополиями, ежегодно на 20 - 30% вздувающими цены на жилье. В правительстве считают, что предлагаемые меры помогут снизить процентную ставку до 6%. Но ведь главная проблема сейчас в другом - в том, что у населения просто нет таких денег, чтобы разом выплатить 20 тысяч долларов, а потом каждый месяц носить по 400 долларов своему кредитору.

Айдар БУРИБАЕВ