26 мая в ходе подготовки к III Гражданскому форуму прошла конференция “Жилищная политика в Москве и основные задачи жилищной общественности”. Главной темой обсуждения стали товарищества собственников жилья, которые, по замыслу Правительства Москвы, должны были распространиться по городу, предоставив людям возможность самостоятельно решать судьбу своих домов и дворов.


Термин “товарищество собственников жилья” (ТСЖ) появился в обороте российских граждан буквально год назад как один из самых перспективных проектов целевой реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в России. С 1 января 2008 года собственникам жилой площади в многоквартирных домах следует определиться, как будет происходить управление их домом и прилегающими к нему территориями. “Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме”, - говорится в новом Жилищном кодексе.

26 мая состоялась конференция “Жилищная политика в Москве и основные задачи жилищной общественности”, на которой обсуждались ТСЖ. По мнению Вячеслава Гуменюка, сопредседателя движения “Жилищная солидарность” и депутата Городской думы, основная цель реформы - перевести ЖКХ России на рыночные рельсы. “Очень важным аспектом является сохранение имущества и улучшение условий жизни, - рассказывает Гуменюк. - Людям важно понять, что имеющийся у них жилищный капитал - самая дорогая часть их собственности. Гарантия сохранения и улучшения качества имущества находится у них в руках - либо создавать ТСЖ, либо выбирать управляющую компанию”.

Сегодня 72% квартир в России находятся в частной собственности, в Москве - 80%. Кроме того, сегодняшняя жилищная политика делает собственниками всех владельцев жилых помещений в новостройках. Таким образом, процент собственников будет только расти.

Жильцы многоэтажек часто были недовольны - точечная застройка во дворах, вырубка деревьев, да мало ли что... Создание жилищных кооперативов - прямой путь решения этой проблемы. А самый простой из них - ТСЖ.


ЧТО И КАК В СОБСТВЕННИЧЕСКОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Согласно российскому законодательству, владельцы квартир имеют право не только на собственную жилую площадь, но и на нежилые помещения вместе с прилегающей к дому территорией. Однако просто собраться и решить, - тот угол чердака мы отдадим Петрову, противоположный - Иванову, а тем газоном будет заниматься семья Смирновых - нельзя. Тут важен коллективный подход.

Первых шаг для учреждения ТСЖ в доме - проведение собрания жильцов для голосования за создание ТСЖ или против. В случае положительного решения выделяется высший орган ТСЖ - общий совет. В него входят люди, имеющие в собственности определенное количество квадратных метров в многоквартирном доме. Долю собственности как условие вхождения в ТСЖ вместе с основными внутренними правилами следует упомянуть в уставе и внутреннем распорядке ТСЖ.

Следующим шагом становится выбор правления. Число определяется отдельно в каждом конкретном случае. Правление выбирает своего председателя. Ключевым моментом является то, что каждый член правления имеет лишь один голос, вне зависимости от объема собственности жилых помещений в доме, председатель же выбирается простым большинством голосов. Для облегчения этой процедуры следует избирать нечетное число членов правления. Все данные тщательно фиксируются в протоколе. По истечении заседания все члены совета подписываются под протоколом.

Затем следует процедура официальной регистрации председателя ТСЖ.
“К выбору “руководства ТСЖ” следует отнестись придирчиво, - советует Вячеслав Гуменюк. - Зачастую председателя выбирают за “красивые глаза”. Кандидат должен жить в доме на протяжении долгого времени и быть действительно заинтересованным в судьбе дома”.

Далее начинается самый трудоемкий этап - регистрация ТСЖ. Для этого придется принести в Жилищный комитет Управления Федеральной регистрационной службы следующие бумаги:


- заявление, подписанное председателем общего собрания собственников помещений;

- выписка из протокола (протокол) общего собрания собственников помещений с решением о создании ТСЖ;

- устав ТСЖ, принятый на общем собрании собственников помещений;

- копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме, удостоверенные в установленном порядке;

- учредительные документы юридических лиц (собственников помещений) (подлинники или заверенные у нотариуса копии);

- описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план);

- документ об уплате государственной пошлины.


Обычно для приема документов от потенциальных ТСЖ отведены специальные дни. Помимо “бумажных дел”, на месте должна осуществляться консультация по всем вопросам, возникающим при создании ТСЖ.

Непосредственная дата регистрации соответствует времени внесения государственными органами записи в реестр. После регистрации самого товарищества следует уделить внимание приданию официального статуса председателю ТСЖ. Процедура сходная - документы подаются все в тот же Жилищный комитет. Для этого необходимы:


- свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением № 1 “Список собственников помещений в многоквартирном доме и схема распределения их долей участия”;

- зарегистрированный устав ТСЖ;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с подписями всех собственников, принявших участие в данном собрании (должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления);

- протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принимавших участие в данном заседании, их должно быть более половины от числа членов правления;

- паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.


После прохождения процедуры регистрации ТСЖ может приступать к работе. Обязанности ТСЖ определяет статья 138 Жилищного кодекса РФ. Если говорить вкратце, товарищество собственников решает все, чем раньше занимался ЖЭК - разбирается с коммунальными платежами, вопросами капитальных ремонтов, решает судьбу общественной собственности, в том числе вопросы точечной застройки прилегающей к дому территории.


КОМУ И ЗАЧЕМ

В ТСЖ как форме управления многоквартирным домом есть свои плюсы. Самый весомый - коммунальные платежи. ТСЖ на основе решения общего собрания имеет право перераспределять количество выплат в соответствии с тем, каково реальное количество человек, проживающих в квартире. Кроме того, в отдельном порядке определяется, сколько и когда надо собирать денег на ремонт и благоустройство общественной собственности, здесь возможны два варианта - постепенное накопление средств или разовое внесение.

Как правило, в ведении товарищества находится некий резервный фонд, деньги из которого идут на непосредственные нужды дома.

ТСЖ отвечает и за ресурсообеспечение дома. Это может быть создание общественных счетчиков энерго- и водоснабжения или их поквартирная установка. Правление собственников занимается и организационными делами - кран починить, замок сменить или поставить все тот же счетчик.
Не стоит забывать и о том, что при грамотном руководстве ТСЖ способно стать экономически выгодным предприятием. В любой среднестатистической многоэтажке множество неиспользуемых помещений - чердаки, цокольные этажи и подвалы. Все это, вместе с участками двора, можно продать или сдать внаем коммерческим структурам. Это прибыль, а прибыль в данном случае означает снижение расходов жильцов на коммунальные и бытовые нужды вплоть до полного их исчезновения.

Перечисление плюсов представляет довольно радостную картинку. “Организуем ТСЖ, сократим расходы, уберем антисоциальные элементы - и будем жить правильно”, - думает в такой ситуации обыватель. Однако на практике все оказывается не так радужно, а коммунальные выплаты в ТСЖ зачастую становятся только выше.

Основных проблем две. Первая, монументальная, - Правительство Москвы. Ситуация довольно сложная: с одной стороны, постоянно разрабатываются инициативы и законопроекты, поощряющие создание ТСЖ, с другой - их сразу же перекрывает что-то другое, ТСЖ противостоящее. Так, в начале года свет увидели две поправки - товарищество освободили от земельного налога и упростили процесс госрегистрации. В то же время, по данным депутата Мосгордумы Дмитрия Катаева, к настоящему времени в Москве должны были быть образованы порядка 1800 ТСЖ, а на деле вышло только 400 - 500, хотя на рассмотрении мертвым грузом лежат несколько тысяч заявлений.

Основная проблема при удовлетворении заявок связана с землей. До сих пор размеры придомного участка не были определены. Такое положение выдает серьезные недостатки правовой системы.

Еще одной проблемой является правовая безграмотность населения. Люди, желающие создать ТСЖ, зачастую не имеют необходимых навыков и элементарного знания законов для эффективного управления. Вячеслав Гуменюк полагает, что это проблема решаема за счет подготовительной работы. По его мнению, людям просто необходимо постепенно и грамотно все разъяснять.

На данный момент ТСЖ представляет собой новый и не законченный проект. Однако, учитывая его очевидную перспективность, - развитие будет продолжаться. В скором времени, при благоприятных условиях - при обеспечении соответствующей правовой и информативной базы, - у ТСЖ есть все шансы стать самой эффективной в России формой организации общественной собственности.

Саша МЕРЦАЛОВА